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心随物事而转,则人生不胜其苦;眼为K线所动,则股市不堪其忧。焚香弹筝,禅悟人生。

 
 
 

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新华社发出警告:“负利率”严重往往诱发房价猛涨  

2010-09-13 17:32:48|  分类: 看盘手记 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国存款负利率格局固化 负利率高使房价猛涨
    
      新华社发出警告:“负利率”严重往往诱发房价猛涨
    
      据新华社电国家统计局公布的最新数据显示,8月份我国CPI(居民消费价格指数)同比上涨3.5%,创22个月来新高。与此同时,银行一年期存款利率维持在2.25%,年初以来形成的居民银行存款利率为负的局面进一步固化,存款负利率困局亟待破解。
    
      存款负利率格局进一步形成
    
      数据显示,我国CPI同比涨幅自去年底以来持续走高,在今年2月份达到2.7%的高点,超过了2.25%的一年期存款利率,居民实际存款利率也由正转负。而根据最新公布的数据,当前物价水平不但超过了2.25%、2.79%的一年期、两年期存款利率,而且首次超过3.33%的三年期存款利率,居民实际存款已连续7个月为负,负利率格局进一步形成。
    
      存款负利率给储户带来的影响显而易见。7月份当CPI同比涨幅达到3.3%后,城镇居民一年期存款实际贬值首次超过1%,达到1.05%,8月份CPI同比涨幅再创新高,居民一年期定期存款实际贬值达到1.25%。这意味着长期下来,居民手中的一万元存款,一年后实际缩水超过125元。
    
      我国百姓对负利率并不陌生,在改革开放以来的很多年份里,居民存款利率都出现过负值。经济学家认为,当物价水平维持一定程度的温和上涨,只要政府维持低利率政策,实际存款利率为负的可能性很大。
    
      持续负利率诱发房价疯涨
    
      除了导致存款缩水外,如果存款负利率进一步扩大,则直接导致我国居民对自身财富的重新配置行为,助推社会通胀预期,并令投资行为发生扭曲。一方面,通胀预期会快速抬头,另一方面,鼓励居民财富进入楼市等资产价格市场的信号会得到强化,最终不利于当前经济调控。
    
      有研究发现,正是在上一次持续负利率状态下,资产价格出现了大幅飙升。根据中国社科院金融所尹中立的观察,当2007年出现了物价快速上涨、负利率变得较为严重之后,中国房地产市场恰好迎来价格猛涨时期。尹中立指出,从2007年的情况看,当CPI超过5%以后,老百姓对负利率的担忧与日俱增,投资者的情绪开始变得十分敏感,于是出现恐慌性购买资产的行为。
    
      “2007年的居民消费物价指数从7月份超过5%的关键点,之后高点在8月份达到6.5%,与之相对,我国股市在这两个月间分别大涨17%和16.7%,房价也出现飙升。当时市场流行的一句口号是‘跑不过刘翔,但必须跑过CPI’,老百姓对存款负利率的担忧溢于言表。”尹中立说。
    
      此外专家也指出,如果存款利率较低,将导致银行存贷息差过高,会进一步释放银行的放贷冲动,也不利于经济结构的调整。
    
      不过,专家指出,当前对负利率问题不必过分担忧。“尽管负利率状态已经持续数月,但考虑到未来通胀即将见顶后平稳回落,负利率进一步加剧的可能性不大。”交通银行金融研究中心分析师鄂永健说。
    
      负利率困局凸显政策两难
    
      针对持续出现的负利率现象,市场诱发政策变化的传言,有关存款利率上浮的争议也变得炙热起来。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在上周的一个论坛上建议,基于CPI上涨的压力,可乘机推出存款利率浮动机制。央行沈阳分行行长盛松成近日在接受媒体访谈时建议国家加快利率市场化进程,并争取允许东北率先开展存款利率上浮试点。
    
      交通银行首席经济学家连平认为,在经济未能完全复苏之际,贷款利率上调的可能性不大。此外,考虑到提高存款利率将显著压缩银行利润,减少税收,因此决策者对此顾虑重重。
    
      新近公布的银行半年报显示,上市银行利息净收入占营业收入的比例基本在75%以上。其中中国银行利息净收入占营业收入的比例达到76%。工商银行这一比例则达到79%。
    
      专家指出,当前我国面临的负利率困局,其实是目前宏观调控诸多两难的具体体现。低利率虽然可以降低企业融资成本,但由此出现的负利率却又强化着居民的通胀预期;高额利差虽然能为银行放贷带来积极性,但却又有投放失度、结构失调之虞。如何走出负利率困局,处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系,着实考验着调控部门的智慧。(扬子晚报)
    
      中金公司周策略:房价再度涨仍将是近期最大风险
    
      8月份公布的各项经济大多略好于市场前期预期。其中值得注意的是:进口反弹明显,有助于提振国际股市和大宗商品市场投资者的风险偏好,这对于相关股票也构成利好;M2增速触底反弹,但我们预计未来继续上升空间不大,存款增速压力依然存在;居民部门负债率继续走高至历史最高水平,但仍显著低于欧美发达国家水平,显示未来国内消费仍将保持强劲增长,这也是中国经济能够成功“软着陆”最重要的原因,但这也意味着近期房价很难出现下跌。
    
      优于预期的经济数据将提振投资者的信心,但同时也可能进一步提升市场对于通胀和房价上涨的预期,因此对于银行、地产等大盘蓝筹股依然会造成压力。我们维持上周的观点,继续看好二线蓝筹股补涨的机会,中西部开发和产业转移、大通胀概念、新兴产业等板块将继续是市场主要热点所在。对于已经参与这些热点股票的投资者而言,不必盲目频繁换股追涨,持股待涨同样能够获得较好收益,我们认为:当前寻找适合时点最终兑现利润要比寻找新的投资标的更为重要。本周,我们在中金投资组合中加入了日照港(600017)和福耀玻璃(600660).
    
      房价再度上涨仍将是A股近期面临最大的风险。短期房地产市场供需缺口依旧突出,而极高的施工面积显示中长期供应量较大。由此分析,政府并不想出台会中长期抑制需求的政策。因而,对于短期房价上涨的压力,仍只能通过遏制购房者买房预期这一“缓兵之计”来化解。但如果市场的预期在供应量大幅增加之前就发生逆转,则政策制定者将陷入非常被动的境地,因此政府只能反复加强调控预期的刺激来维持当前脆弱的均衡,从而持续对A 股造成压力。
    
      根据对竣工面积、销售面积、新开工面积等数据进行情景分析,我们认为,期望年底前房屋供应量大增至完全可以抑制房价上涨的规模仍较为困难。如果9、10月份销量继续环比显著提升,则房价在年底前仍可能出现一波上涨。因此,预期调控和暂时性的需求遏制政策仍将加紧。(中金公司)
    
      房地产“二次调控”短期内几无可能
    
      当9月第一周各大城市的楼市成交数据陆续公布、量价齐升之声不绝于耳的时候,随之而来的是楼市又将迎来“第二轮调控”的猜测甚至呼声。
    
      自4月中旬国家出台“史上最严厉调控政策——新国十条”以来,关于第二轮调控再来的猜测,这已经是第二次了。7月初,因媒体爆出部分城市未收紧第二、三套房的房贷政策,引发了市场关于二次调控的呼声,但之后几大部委陆续表态,政策仍将从紧,同时否认了二次调控的说法。
    
      此番关于二次调控重来的猜测,是市场外部环境发生了一些新变化:中国经济“二次探底”的可能性逐渐消除,且面临通胀压力,尤其是市场成交量的回升,让部分市场人士认为,楼市极有可能重回上涨通道,因此引发二次调控即将来临的猜测。
    
      事实上,今年的楼市调控政策自4月中旬正式发布,至今不过4个月有余,其中有至少3个月的时间市场都在消化政策的影响。自8月底开始的成交量回升,除了有部分开发商加大推盘量的因素,更重要的也是,市场已基本上消化了之前的政策,因此成交量出现回升。房价目前实际上仍在调整过程中。这意味着调控政策才刚刚开始发挥作用。
    
      因此,当政策还在发挥作用时,就开始妄言二次调控,或言之过早。
    
      更重要的是,此前出台的一系列政策,还有诸多尚未落实并执行。其中最重要的,是事关楼市未来供应量的土地出让计划,在今年前三个季度即将结束时,还有大量城市尤其是房价上涨最快的一线城市,都只完成了不足50%的供地计划。而且,对供地计划无法完成如何监管和处罚,目前并没有明确的说法。
    
      今年因楼市调控造成不少开发商都已调低了开工数量,一旦政府供地也出现减少,明年楼市又将面临供应短缺的问题,可能导致市场再次出现不健康的上涨。
    
      此外,各地的保障房建设速度虽然都在加快,但距离各地年初所承诺的目标仍有差距,部分地区甚至是刚刚起步,保障房的规模仍无法对商品房市场发挥平衡及分流的作用。
    
      目前对楼市而言,最重要的还是把已出台的政策严格并真正执行到位。所谓的二次调控,或许会以地方出台的调控细则为主,而国家层面的调控政策短期内再出台的可能性并不大。如果“金九银十”期间楼市成交量大幅回升,且出现房价上涨情况,在国家尚未对楼市调控松口的情况下,一些地方可能就会出台一些对应措施,防止房价过快上涨。
    
      虽然4月份出台的调控政策被称为“史上最严厉调控”,但国家手里也并非再无“牌”可出。预售资金的严格监管以及持续“吹风”的房产税,都对市场心理有明显震慑作用。此外,在宏观经济面临通胀的压力下,随时有可能兑现的加息预期,也成为影响楼市的重要因素。
    
      这一切都还悬在开发商头顶,因此当市场参与各方对现在的调控政策仍有所忌惮之时,国家也没有必要出台二次调控政策。但如果各地任由“金九银十”期间楼市热度持续,那么明年初的楼市上涨压力将更大,届时就不排除第二轮调控的可能了。(第一财经日报 翟宇)
    
      地产股估值处在历史低位附近
    
      现在来看,地产股正经历一个反弹后的阶段性调整,部分机构资金出现明确撤离迹象。但就此认为地产股将出现较为深刻的调整,或者说地产业是一个日益衰落的行业,笔者不敢认同。相反,当前股价的进一步调整,使得地产股再度面临一个难得的低吸机会。当然,地产股低估是确定的,但何时价格回归价值,则存在变数。
    
      从2005年以来,我们的房地产行业一直处在被调控之中,但这种调控的效果反而使得供应始终无法有效放大,进而阶段性使得住宅处于供不应求的状态之中,反而推升了房价的上行。事实上,实体经济的增长速度和真实的通胀水平,才是房价中长期上涨或是下跌的根源。在GDP增速维持在4%以下、通胀在3%以下的经济体中,房价很难出现明显走高。但如果我们的经济增速在8%以上,实际通胀水平也在7%以上,那么,房价就很难有大幅下跌的理由。
    
      衡量经济增速和实际通胀之和的指标是广义货币的增速。在过去25年(从1985年起)中,我国的广义货币供应量的复合增长率高达23%。扣除实际的经济增长大体9%左右,我们经济体的实际通胀水平其实是蛮高的。也就是说,我们的实际利率一直处在负利率的水平上,这也解释了为什么这二十多年来,敢于贷款的人,赚得钱最多。
    
      那么,未来中国的地价和房价会怎样?事实上也就是判断中国未来GDP增速与广义货币增速如何。从市场较为一致的预期看,中国GDP增速会回落到8%左右,M2会回落到15%左右。在这样一个水平上,我们依然难以看到房价和地价下跌的推动力量,反而看到的依然是推动地价、房价上涨的力量更大。
    
      事实上,我们看到的是,地产行业分析师在不断上调地产上市公司的业绩,但另一方面市场却在不断下调地产股的估值水平。目前来看,地产股基于2010年的市盈率水平已普遍回落到10倍左右了。与市盈率相对应的企业中长期增长速度方面,我们看到地产上市公司未来三年的利润复合增速却在30%左右。而且,过去五至八年的时间里,地产上市公司的利润复合增速也基本在30%左右。这说明,即便从谨慎的角度,市场也应该给中国地产股25倍左右的市盈率。这意味着中国地产股存在巨大上涨空间,也意味着中国地产股目前估值正处在历史低位附近。
    
      事实上,如果以预售收入来衡量的话,地产上市公司反而是盈利前景最清晰的。比如,万科今年销售收入预计800亿元,其隐含的年利润则为120亿元,万科股票隐含的市盈率更是仅为六七倍;其它地产公司的情况基本相当。另外,多数地产公司NAV折价在30%左右,预示板块整体机会再度来临。(中证投资 徐辉)  
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