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国土部:《09中国城市地价状况》警示楼市泡沫  

2010-03-31 22:37:40|  分类: 国内经济数据 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国土部:《09中国城市地价状况》警示楼市泡沫

就在投资者还讨论热点城市楼市“租售比”严重失调是否意味着泡沫的时候,国土资源部昨天公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,并明确表示从这一概念角度分析,国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。

住宅租金回报收益不理想

       租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。

      国土部中国土地规划研究院地价所所长赵松介绍,国土部以全国城市地价动态监测系统为基础,持续跟踪北京、上海、深圳、天津、杭州、青岛等典型城市各类物业租价比的变化趋势显示,近五年来,由于供需失衡引致销售价格相对租金水平的过快上涨,住宅和商业物业租价比总体呈下降趋势。租售价格变化未能保持相应速度,其中住宅物业自2008年以后,重点监控城市便开始逐渐出现泡沫的倾向,直至历经去年的疯涨之后,泡沫全面蔓延至所有重点监控城市。

       据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看,在国土部选取的2009年六个样本城市中,其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率,表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的,明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

去年同时点地价房价比均值上升至31.29%

       继去年6月首度公布地价房价占比之后,国土部本次再度公布了去年同时点地价房价比均值,即传统意义上的地价房价占比。报告显示,全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值为31.29%,基本处于正常市场区间内,而这一数字在去年7月首度公布时为23.2%。

        赵松表示,报告中公布的是同时点地价房价比,旨在反映当前市场上的地价水平占房价水平的比例关系。如果从开发商的房价成本构成角度分析,还会有较大差异。“从购置土地到开发商品房上市,其间通常会有3年左右的开发时间,而这一期间,如果土地市场价格走势上涨,那这种上涨带来的地价增值就有可能转化为开发商的利润,即使考虑了地价款的利息支出,得出的地价房价比也会更低些。”他说。

住宅市场化程度高于商业地产

       “技术人员在采集数据的过程中有一个有意思的现象,半数城市居住地价房价比超过商业,这一点是比较异常的。”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云强调,在可获取有效数据的28个城市中,北京、天津、上海、南京、杭州、宁波、广州等共计14个城市居住地价房价比高于商业地价房价比。

      “按照一般规律,商业不动产价值中土地价值的比例应该更高。而我国目前的居住地价与商业地价的差距并不大,商业用地地价房价比低于居住用地地价房价比。”邹晓云认为,这种反常现象说明,现阶段,我国住宅市场化程度较商业物业市场化程度更高。

附:国土部:《09中国城市地价状况》

一、2009年全国主要城市地价状况

(一)2009年全国地价水平值商业用地最高,居住其次,工业最低;36个重点监测城市各用途均价略高于全国平均水平。

2009年全国(105个监测城市)总体综合地价水平值为2653元/平方米,其中商业地价最高,为4712元/平方米;其次为居住地价,3824元/平方米;工业地价最低,为597元/平方米。36个重点监测城市综合地价水平值为3565元/平方米,各用途均价略高于全国平均水平,与全国各用途地价变化规律一致,其中商业地价为5837元/平方米,居住地价为5117元/平方米,工业地价为719元/平方米。

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图12009年全国监测城市地价水平值

(二)2009年全国总体地价水平涨幅较明显,各用途地价涨幅均高于2008年、但低于2007年水平。

2009年全国105个监测城市综合地价增长率为5.05%,同比较上年提高了4.58个百分点。商业、居住、工业地价增长率都有所上升,其中,商业地价增长率为5.54%,提高了4.58个百分点;居住地价增长率为7.92%,提高了7.71个百分点;工业地价增长率为1.56%,提高了1.02个百分点。

2009年全国36个重点监测城市综合地价增长率为5.66%,与2008年0.18%的综合地价增长率相比,提高了5.48个百分点。从2001~2009年36个重点监测城市分用途地价增长率变化情况来看,2004年、2007年和2009年呈现出三个波峰,特别是2007年到2009年的各用途地价增幅均呈现出“V”型走势,2009年各用途地价涨幅均高于2008年,但低于2007年。

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图2 2001-2009年全国重点城市平均地价增长率

(三)全年综合地价增长率呈逐季度上升趋势;其中,36个重点监测城市变化趋势与全国保持一致,波动幅度大于全国水平。

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图3 全国监测城市综合地价增长率季度变化比较

(四)三个重点地区中,长江三角洲地区综合地价水平值最高;珠江三角洲地区综合地价增长率最高;环渤海地区综合地价水平值和综合地价增长率均为最低。

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表1 2009年重点监测区域不同用途地价水平值

从地价增长率来看,环渤海地区城市综合地价增长率最低,为2.83%,远低于全国5.05%的平均水平;商业、居住、工业地价均低于全国平均水平,分别为2.10%、5.03%和0.55%,并且商业、居住地价增长率低于其他两个重点监测区域。珠江三角洲地区综合地价增长率最高,为9.47%,商业、居住、工业地价增长率均高于全国及其他两个重点监测区域平均水平,分别为16.07%、14.83%、4.28%。长江三角洲地区的综合地价增长率居中,为6.37%,工业地价增长率低于全国及其他两个重点监测区域,为0.07%。

(五)全国东中西部城市地价水平差异较大,东部地区地价水平明显高于中西部地区。

从地价水平值来看,全国36个重点监测城市中,东中西部地区地价水平差异较大,东部地价水平最高,达5080元/平方米;中部地区最低,为1766元/平方米;西部地区高于中部地区水平,但远低于东部地区水平,为2549元/平方米。

从地价变化态势来看,地价增长率是东部地区最高,为7.77%,中部和西部增长率相近,分别为3.87%、3.83%。从不同用途地价增长率来看,东中西部地区均是居住地价增长率最高,商业次之,工业最低.

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图5 2009年东中西部地区不同用途地价增长率比较

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图6 2009年东中西部地区季度综合地价增长率比较

(六)全国六大区域地价水平值总体呈现南高北低、东高西低的特点,地价增长率与地价水平值的变化趋势基本一致。

全国36个重点监测城市中,各区域城市平均综合地价水平由高到低依次是华东区、中南区、西南区、华北区、东北区、西北区,其综合地价水平分别为6604元/平方米、3346元/平方米、3189元/平方米、2978元/平方米、1981元/平方米、1485元/平方米,其中,只有华东区的城市地价高于3565元/平方米的全国平均水平,其它区域均低于全国平均水平。从地价的区域分布来看,基本呈现从南到北、从东到西的地价递减规律。

从不同区域的地价增长率变化情况来看,2009年地价增长率与地价水平值的变化趋势基本一致。

二、2009年全国城市地价与房地产市场关系分析

(一)商住综合地价与商品房价格均呈快速上涨趋势,房价上涨幅度远高于地价,商品房价格及增长率均为2001年以来最高水平。

(详见房地价关系专题报告)

(二)2009年全年房地产开发用地供应呈现量价齐涨态势,房地产开发用地供应中居住用地所占比重略有提高。

2009年全年房地产开发用地供应102840.16公顷,同比增加36.7%,占土地供应总量的32.2%,同比下降1.8个百分点。其中,居住用地供应76460.89公顷,同比增加38.8%。居住用地供应量占房地产开发用地供应总量的74.3%,同比提高1.1个百分点;商服用地供应26379.27公顷,同比增加31.1%。商服用地供应量占房地产开发用地供应总量的25.7%,同比下降1.1个百分点。

(三)多数城市房价、地价同步增长;一、二线城市住宅价格和居住地价水平值均出现较大增幅。

总体来看,2009年全国各主要城市土地及房地产市场出现明显回升,土地供应量和监测地价、商品房交易量和交易价格均明显上升,特别是深圳、宁波、上海等一、二线城市的地价和房价都出现了较大反弹(35个重点监测城市居住用地地面价与住宅价格变化比较见图9所示)。

(四)住宅租赁供应房源相对不足,租金水平稳步回升,但不及价格涨势;商业物业租金水平受金融危机影响相对较小,但较上年同期亦呈下降趋势;厂房租售需求快速增加。表现为:住宅和商业物业租价比较上年均小幅下降,工业厂房租价比小幅上涨。

(详见租价比专题分析报告)

三、2009年全国城市地价变化与社会经济发展关系分析

(一)城市地价与宏观经济基本保持同步增长趋势,GDP增长率高于地价增长率。

据国家统计局发布的2009年经济运行数据,全年国内生产总值335353亿元,按可比价格计算,比上年增长8.7%,增速比上年回落0.9个百分点;全国主要城市综合地价增长率5.05%,增速同比上升4.58个百分点。总体来看,宏观经济稳定增长带动了土地需求,在投资性需求等各种影响因素的推动下,发达城市地价出现快速上升。

(二)全国固定资产投资增长率有较大提高,增速加快,土地需求加大,土地市场量价齐升。

2009年全社会固定资产投资达到224846亿元,比上年增长30.1%,增速比上年提高了4.6个百分点。其中,城镇固定资产投资194139亿元,增长30.5%,比上年提高了4.4个百分点。2009年全年房地产开发投资达到36232亿元,比上年增长16.1%,增速较上年低4.8个百分点,36个重点监测城市综合地价增长率为5.66%,增速较上年提高了5.48个百分点。固定资产投资增长率和房地产投资增长率都大幅超过5.05%的全国综合地价增长率,房地产开发投资增长率与综合地价增长率的变化趋势一致,且房地产投资增长率增速从2007年开始呈逐年减慢的趋势。

从各季度看,一季度固定资产投资增长6.2%,二季度增长7.9%,三季度增长9.1%,四季度增长10.7%,呈逐季度上升趋势。在城镇投资中,东部地区投资增长23.9%,中部地区增长36.0%,西部地区增长35.0%,与上年同比东、中、西部地区的增长率分别提高了2.6个百分点、2.5个百分点和8.3个百分点[1]。固定资产投资的增加,一定程度上拉动了土地需求,这也是引起2009年土地交易量价齐升的主要原因之一。

四、2009年影响全国城市地价变化的主要因素分析

(一)国家扩内需、保增长及4万亿投资等各项政策措施,带动了土地需求的快速增长。

为应对全球性金融危机,2008年末国家出台了一系列的政策措施,提出了“保增长、扩内需、调结构”的总体部署,实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,尤其4万亿救市资金的逐步投放,既促进了宏观经济逐步向好,也一定程度上刺激了土地需求增长,加之房地产市场投资性需求不断增加,引起土地价格不断上涨,土地供应也大幅增加。同时,国家一系列区域性规划的发布,如国家发改委发布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》、国务院批复了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中-天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》、《中国图们江区域合作开发规划纲要》、《海南国际旅游岛规划》等,一定程度上促进了区域性土地开发需求的增加,引起土地价格上涨。

(二)潜在的通胀预期、投资性需求不断增长,是引起房价、地价快速上涨的直接因素。

在后金融危机时期,尤其是全球性救市资金的大量投放,潜在的通货膨胀预期成为所有投资者关心的重点;加之在金融危机时期蓄积的购房需求需要释放,蓄积的流动性资金需要找到投资领域,在实体经济尚不明朗、土地资源有限而房地产需求不断增长的背景下,最终导致了2009年的全国性房价、地价快速上涨的现实。2008年居民购房普遍存在观望态度,导致房价略有下跌(-1.61%),2009年初很快出现“小阳春”,紧接着是持续上涨,最终达到了全年房价上涨25.92%的历史高点,这在很大程度上拉动了地价快速上涨。随着商品房交易量的激增,一方面个人及房企对房价走高的预期较为乐观,另一方面也造成部分持观望态度居民在恐慌心理下购房,刺激投资性需求,房屋销售市场逐渐显现非理性增长,同时拉动城市地价的持续上涨。

(三)国家在房地产投资领域的金融政策调整,在刺激经济增长的同时,也促进了房地产投资增加,一定程度上推动了地价上涨。

2008年9月16日至2009年底,央行5次降息和4次下调存款准备金率,2009年国务院办公厅落实和出台有关信贷、税收系列政策措施,如废止《城市房地产税》、实行首套住房七折优惠贷款利率、将转让个人住房征收营业税的期限从5年调整为2年、首次下调商品房固定资产投资项目比例、支持房地产开发企业应对市场变化等,这一系列措施的出台,既鼓励了住房合理消费、增加了内需,但也放松了房地产“银根”、降低房企融资门槛,一定程度上促进房地产开发需求增加,进而引起房价、地价快速上涨。据国家发改委数据显示,2009年全国GDP增长8.7%,全社会固定资产投资增长30.1%[2],房地产开发投资增长16.1%,广义货币供应量(M2)余额为60.62万亿元,增幅比上年末高9.86个百分点;狭义货币供应量(M1)余额为22.00万亿元,增幅比上年末高23.29个百分点,货币流通量(M0)余额为3.82万亿元,同比增长11.77%[3]。

五、2010年全国城市地价变化趋势分析

(一)金融与税收政策的调整将作用于房地产市场,并直接影响地价走势。

首先,2009年,宏观经济在各项调控措施作用下已经逐步回暖,2010年国家在宏观调控方面的各项措施预期有所调整,这将对土地及房地产开发的金融环境、供求关系产生直接影响,并进而影响地价走势;其次,2009年全国各主要城市普遍出现了房价、地价过快上涨的局面,对此,国家必将进一步研究制订抑制地价、房价过快上涨的政策措施。2009年下半年国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方政府要加强建设用地批后监管,切实预防和制止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生,提高土地利用效率;五部委联合公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年;国务院常务会议决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。从目前的国家政策趋势来看,2010年,还会有一系列调控政策的跟进,地价上涨幅度或会有所放缓。

(二)一线城市居住地价增长将趋于平稳,须防止二、三线城市地价跟风上涨。

总体来看,2009年地价上涨幅度较大的主要是一线经济较发达的城市和东部沿海地区市场经济较活跃的城市。随着这些城市的地价达到一定水平,其用地成本已经大幅增加,受土地成本辐射效应影响,部分用地和开发需求必将转向二、三线城市。同时,随着我国城镇化步伐加快,中小城市对住房用地需求会持续增大,首套购房优惠政策的持续实施落实、刚性购房需求的释放,将刺激二、三线城市房价的增长,从而激发城市居住地价的上涨。但是,二、三线城市的经济环境、基础设施状况、产业聚集程度等必然存在一定的差距,其市场需求弹性往往受到很多限制,因此必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。

(三)随着宏观经济逐步向好,工业用地需求有所上升,应密切关注工业用地价格变化趋势。

2009年GDP增长达到8.7%,其中第二产业增加值达到546320.04万亿元,比上年增加9.4%,随着宏观经济逐步向好,多数地区正在逐步进行产业转型。2009年年末闭幕的中央经济工作会议强调提高宏观调控水平,保持经济平稳较快发展,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,把握好政策实施的力度、节奏、重点。国家政策对宏观经济已提出明确导向,随着经济形式的好转和四万亿投资及其后续效应的持续作用,以及工业用地最低价实施政策的调整,预计2010年工业用地需求将会增加,在满足用地供应的同时,应关注工业用地价格的变化,制订实施差别化的工业用地价格政策。

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