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半年之内房价“大变脸” 楼市经历冰火两重天  

2009-07-16 16:22:49|  分类: 国内经济数据 |  标签: |举报 |字号 订阅

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半年之内房价“大变脸” 楼市经历冰火两重天

  2009年7月16日   经济参考报

开发商“把低房价革命进行到底”的“誓言”言犹在耳,短短半年,楼市已是价格暴涨、地王归来。

  国家发展改革委、国家统计局10日发布的数据显示,6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。上半年的最后一个月,中国的房屋销售面积连续第四个月出现环比上涨,且出现了年内的第一次同比上涨。

  从年初楼市大规模的打折促销,到年中风风火火的涨价热潮,短短的半年之内,国内楼市的价格天平经历了一场跷跷板式的博弈过程。

  半年之内房价“大变脸”

  日前,搜房网新盘数据监控中心以1月到6月为时间节点,对北京在售楼盘的价格进行全面监控及统计。统计数据显示:1至6月京城楼市共130余个项目涨价,平均涨价金额最高的海淀区,每平方米房价上涨了3385.71元。

  进入7月后,北京新开楼盘和在售项目的涨价之声依旧不绝于耳,楼市似乎重新回到了曾经的火热状态。然而就在几个月前,春节前后的国内楼市曝光率最高的关键词是“打折”。春节刚过,北京、上海、深圳等地市场上的新开楼盘和在售项目大都不同程度地出现了打折促销,甚至直接降价的情况。

  北京我爱我家市场研究部研究院秦瑞告诉记者,2008年下半年和2009年年初,受国际金融危机影响,宏观经济面出现的问题直接影响到了国内的房地产市场,再加上2008年中后期,国内各主要城市的房价已经达到一个峰值,因此大量需求开始持币观望,交易量锐减。交易量下降,大批存量住房无法消化,许多开发商的资金链开始趋紧,打折降价、尽快套现成为现实选择。

  根据国家统计局的统计数据,2008年1至11月间,全国商品房住宅销售面积成交量同比下滑19%,为近10年来的首次下降。2008年年底,国内的房地产市场更是进入了一个交易的谷底。房地产市场的疲弱表现一直延续到了2009年年初。

  情况在2009年的3月出现了戏剧性的变化。在连续降息、房贷打折、放松二套房信贷、调减营业税等多重宏观调控政策的刺激之下,积累数月的刚性需求开始集中释放。楼市在经历了“寒冬”之后迎来了所谓的“小阳春”。随着成交量的不断走高,房屋销售价格也开始随之上涨,而且一发不可收拾。国内房屋销售价格在3月首次出现环比上涨之后,连续4个月环比上涨,并在年中之际实现了年内的首次同比上涨。

  数据之外,是北京、上海、深圳、广州等主要城市房价的节节攀升。年初已经跌至10000元左右的北京南三环附近楼盘价格,在7月份重新回到了15000元的水平,半年之内的房屋销售价格可谓“大变脸”。

多重因素助推房价上涨

  易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,目前看至少有四个原因支撑了上半年房价的持续上涨:“旺盛的刚性需求,利好的宏观政策面,充裕的流动性和对通胀的预期。”

  随着宏观调控力度的不断加强,充裕的流动性使得大量资金进入楼市,增强了人们对房地产市场率先复苏的信心。同时,随着市场流动性的不断加大,对通胀的预期也不断增强,投资性需求开始趋向旺盛。在多重因素共同的作用下,上半年中国的房地产市场成为最先露出复苏征兆的领域。

  易居房地产研究院北方区域研究中心总监刘利勇告诉记者,在政府房地产政策、银行信贷、消费者需求等种种因素的共同作用下,开发商们已经度过了最悲观的时期,无论是现金回款,还是银行贷款,原本绷紧的资金链得到了极大的缓解。

  中国指数研究院副院长陈晟说,此轮上涨主要发生在一线城市,由于这些城市的刚性需求被过度开发,存量消化很快,再加上基于通胀预期而寻求保值和投机的需求也在涌入楼市,从而推升价格不断上涨。

  国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙表示,房价暴涨源于供求失衡,目前销售面积明显高于竣工面积导致了楼市供不应求的局面。同时,由于开发商之前通过降价促销回笼了一部分资金,缓解了紧张的资金链,所在涨价决策上也有了“底气”。

  已经“不差钱”的开发商们再次站在了主动的一方,“由于一季度大量开发商的成本已经回收完毕,现在是卖一套赚一套,因此涨价也就更有自信,可以说价格博弈的天平重新又倾向了开发商的一边。”刘利勇说。

      是继续攀升还是见高回落

  不断上涨的房价引发了人们对后市的种种猜测,在货币政策和财政政策不会发生大的改变的前提下,下半年的中国楼市是否仍将保持现有的温度,已经重回高位的房价是继续保持上行的姿态,还是在“高处不胜寒”后出现阶段性的回调?

  “目前房价与2007年的疯劲相比,还有些距离。”杨红旭认为,三季度房价增幅还是会惯性上行,同比增幅有可能达到1%之上,但很难超过2007年月度同比上涨1.70%的峰值。四季度,涨幅可能会有所回落,回落的幅度则决定于国家房地产政策的调控幅度。

  杨建龙也表示,目前供不应求的紧张局面仍会继续,所以房价在未来一段时间将继续攀升,而且目前开发商投资热情高涨,京城新一轮的“抢地运动”便是证据。

  秦瑞则表示,“去年以来的经验让购房者变聪明了”,如果现在开发商或是中小业主盲目利用市场回暖的时机涨价,那么购房者很可能会再次持币观望,刚性需求很可能在高房价面前出现大幅的萎缩,交易量的回落不可避免,房价的持续上涨也不会有市场的依托。

  陈晟预计,在短期内由于一些非理性需求的支撑,房价仍然会上涨,但是之后又会进入调整期,并将一直调整到2010年。

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